注文住宅は土地なしだといくらかかる?相場から学ぶ後悔しない予算配分

• 「土地なしで注文住宅を建てたいけど、全部でいくらかかるんだろう」
• 「土地代と建物代のバランスが分からなくて不安」
• 「予算オーバーだけは絶対に避けたい」

初めての家づくりでは土地も持っていないと、費用の全体像がつかめず不安になると思います。

土地なしで注文住宅を建てる場合、全国平均で約4,900万円が相場です。ただし、土地代と建物代のバランスを間違えると、理想の家が建てられなかったり、予算オーバーで後悔することもあります。

この記事では、土地なしの注文住宅にかかる費用の相場や内訳、エリア別の違い、実際に建てた方の体験談を通して、後悔しない予算配分のポイントを詳しく解説します。

家づくりにおすすめの無料サービス
サービス名	おすすめポイント
タウンライフ家づくり	国家基準クリアの1000社から選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 カタログをかんたんにまとめてお取り寄せ 間取プランや見積もり・資金計画も作成可能 無料の資料請求をしてみる　＞
LIFULL HOME’S	カタログのみの取り寄せに１番最適 予算やテーマ・エリアから選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 初心者向け特典「家づくりノート」が人気 無料のカタログ請求してみる　＞
スーモカウンター	中立的なアドバイザーへ相談できる 知識ゼロからサポートで安心 資金計画・住宅ローンなどFP相談が無料 お断り代行などサポート万全 無料窓口相談の予約をしてみる　＞

注文住宅の相場｜土地なしでかかる費用は平均4900万円

土地なしで注文住宅を建てる場合、まず気になるのが「全部でいくらかかるのか」という点です。土地代と建物代の両方が必要になるため、全体像を把握しておくことが大切です。

土地なしの全国平均は約4,900万円

住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査」によると、土地なしで注文住宅を建てた方の平均所要資金は約4,903万円です。

内訳を見ると、

項目	金額	構成比
建築費	約3,406万円	約70％
土地取得費	約1,498万円	約30％
合計	約4,904万円	100％

建築費が約3,406万円、土地取得費が約1,498万円となっています。建築費に約70%、土地取得費に約30%という配分が一般的です。

土地ありとの費用差は約1,000万円

すでに土地を持っている場合の注文住宅費用は、全国平均で約3,863万円です。

土地なしの場合と比べると、約1,040万円の差があります。

この差額のほとんどが土地取得費用です。土地を持っていれば、その分を建築費に充てられるため、より広い家や設備のグレードアップに予算を使えます。

逆に土地なしの場合は、土地代の分だけ建物にかけられる予算が限られるため、予算配分の工夫が重要になります。

費用は年々上昇傾向にある

注意したいのが、建築費用の上昇傾向です。

注文住宅の平均費用推移（全国平均）

年度	平均費用	前年比
2022年度	約4,694万円	―
2023年度	約4,903万円	+約209万円

2022年度の平均が約4,694万円だったのに対し、2023年度は約4,903万円と、約209万円増加しています。

建築資材の高騰や人件費の上昇が主な原因です。土地価格も同様に上昇傾向にあるため、家づくりを検討しているなら、早めに情報収集を始めることをおすすめします。

家づくりにおすすめの無料サービス
サービス名	おすすめポイント
タウンライフ家づくり	国家基準クリアの1000社から選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 カタログをかんたんにまとめてお取り寄せ 間取プランや見積もり・資金計画も作成可能 無料の資料請求をしてみる　＞
LIFULL HOME’S	カタログのみの取り寄せに１番最適 予算やテーマ・エリアから選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 初心者向け特典「家づくりノート」が人気 無料のカタログ請求してみる　＞
スーモカウンター	中立的なアドバイザーへ相談できる 知識ゼロからサポートで安心 資金計画・住宅ローンなどFP相談が無料 お断り代行などサポート万全 無料窓口相談の予約をしてみる　＞

土地なしの注文住宅｜費用の内訳を詳しく解説

注文住宅の費用は、土地取得費用、建築費用、諸費用の3つに大きく分けられます。それぞれの内訳を理解しておくことで、予算配分の計画が立てやすくなります。

土地取得費用の内訳と相場

土地取得費用は、土地代だけでなく、購入時に発生する諸費用も含めて考える必要があります。

土地代の相場

エリア	土地代の目安
全国平均	約1,500万円
首都圏	2,000万円超も珍しくない

※土地代は、エリア・立地・広さ・形状によって大きく変動します。

土地代以外にかかる主な費用

費用項目	内容	目安金額・割合
仲介手数料	不動産会社への報酬	土地価格×3％＋6万円＋消費税
印紙代	売買契約書に貼付	数千円〜数万円
登記費用	登録免許税・司法書士報酬	数十万円程度
諸費用合計		土地代の5〜10％

追加で発生する可能性がある費用

費用項目	内容	目安
地盤改良工事	地盤が弱い場合に必要	数十万円〜100万円以上

土地取得費用は、土地代だけでなく仲介手数料や登記費用などの諸費用が土地代の5〜10％程度かかります。

地盤の状態によっては地盤改良工事費が追加で発生するため、土地購入時は余裕を持った資金計画が重要です。

建築費用の内訳（本体工事費・付帯工事費）

建築費用は、本体工事費と付帯工事費に分かれます。

建築費用の内訳割合（目安）

区分	割合の目安	内容
本体工事費	約70〜80％	建物そのものを建てる費用
付帯工事費	約15〜20％	建物以外に必要な工事費用

本体工事費に含まれるもの

本体工事費は建物本体を完成させるための費用で、建築費全体の中でも最も大きな割合を占めます。

付帯工事費に含まれるもの

付帯工事費は、建物本体以外に必要となる工事費用です。

注意ポイント

外構工事は後回しにされやすい項目ですが、内容によっては数十万円〜100万円以上かかることもあります。そのため、建築費用を考える際は最初から外構費用も含めて、余裕を持った予算を確保することが大切です。

諸費用は総額の約10%を見込む

諸費用は、土地代と建築費以外にかかる費用です。総額の約10%を見込んでおくと安心です。

これらは現金で支払うケースが多いため、自己資金として別途用意しておく必要があります。

土地代と建築費の理想的な配分比率

予算配分で最も重要なのが、土地代と建築費のバランスです。

一般的には、土地代30%・建築費70%の配分が目安とされています。

エリアによって土地価格は大きく異なるため、この比率にこだわりすぎる必要はありません。

大切なのは、建築費を削りすぎて理想の家が建てられなくならないこと。土地代が高くなりすぎる場合は、エリアを広げる、土地の広さを見直すなどの工夫が必要です。

予算の総額を決めてから、まず建築費を計算し、残りを土地費用にあてるという考え方もあります。

家づくりにおすすめの無料サービス
サービス名	おすすめポイント
タウンライフ家づくり	国家基準クリアの1000社から選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 カタログをかんたんにまとめてお取り寄せ 間取プランや見積もり・資金計画も作成可能 無料の資料請求をしてみる　＞
LIFULL HOME’S	カタログのみの取り寄せに１番最適 予算やテーマ・エリアから選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 初心者向け特典「家づくりノート」が人気 無料のカタログ請求してみる　＞
スーモカウンター	中立的なアドバイザーへ相談できる 知識ゼロからサポートで安心 資金計画・住宅ローンなどFP相談が無料 お断り代行などサポート万全 無料窓口相談の予約をしてみる　＞

土地なしから建てた人の体験談

土地なしから注文住宅を建てた方の実際の声を紹介します。

土地探しで苦労した体験談

土地を探してこの土地であれば立地環境的に住みたいと思える様に思えて、その土地を所有しているハウスメーカーにたどり着きました。住居探しを始めた当初は、マンション、戸建てを含め、合わせて30社程度にコンタクトしました。
最初検討していた立地周辺の業者は最終的に値段勝負といった感じで当初の提示額より2-3百万程度の値引きをしてくるハウスメーカーもありました。ただこの中でピンとくるところもなく、住居探し自体にもう疲れたといった感情もあり、少しやる気も無くなってきたところでした。

こちらの詳しい体験談は下記の記事で紹介していますので、参考にしてください。

予算配分に成功した体験談

同居を前提としていたため、当時の平均的な広さの土地(55坪前後)より 一回り広い土地(64坪)を購入しました。 具体的には駐車スペース3～4台確保、庭も少々確保できて、さらに1階部分の増築も将来できる事を考慮しました。
また建物に予算を使って暮らしやすい家を建てたいという想いもありました。そこで土地を探す際は予算がオーバーしてしまうので エリアを広げて相場の安い市町村より選びました。

こちらの詳しい体験談は下記の記事で紹介していますので、参考にしてください。

体験談から分かる成功のポイント

体験談から見えてくるのは、以下の3つのポイントです。

土地探しには時間がかかることを覚悟しておく

理想の土地にすぐ出会えるとは限りません。焦らず、根気よく探し続ける姿勢が大切です。

優先順位を明確にする

建物にこだわりたいなら土地のエリアを広げる、立地を重視するなら建物の広さを調整するなど、何を優先するかを決めておくとスムーズです。

ハウスメーカーや工務店に土地探しを相談する

建築条件付き土地など、一般には出回っていない情報を持っている場合があります。

＼ かんたん入力完了！理想の土地が見つかる ／

土地なしで建てた人の口コミ・評判

実際に土地なしから注文住宅を建てた方の口コミを集めました。良かった点と苦労した点、両方を知ることで、これから家づくりを始める方の参考になります。

土地探しで苦労した口コミ

家を建てるにあたって、最初に取り組んだのが「土地探し」です。どんなに素晴らしい家を建てても、土地が自分たちに合っていなければ意味がありません。
そこで私は、家族が快適に過ごせる場所を探し、約1年間かけて候補地をいくつも見に行きました。土地の候補をいくつか挙げていた中で、住友林業が紹介してくれた土地が、私たちが一番求めていたエリアにありました。まさに運命的なタイミングで、この出会いが私たちの家づくりを大きく前進させるきっかけとなりました。

こちらの詳しい体験談は下記の記事で紹介していますので、参考にしてください。

また、

まずは土地探しから始まり中々いい土地がない中でやっといい土地が見つける事ができました。

という口コミもあります。

こちらの詳しい体験談は下記の記事で紹介していますので、参考にしてください。

現在探している人の口コミ

土地探しが難しいです…
年末年始、色々とまわったのですが決めきれず😭

家やマンションを買ったことのある人って「絶対にここがいい！」と惚れ込んで選んだのでしょうか？それとも「立地も価格も手頃だし」とドライに決めたんでしょうか？

条件に翻弄され、婚活で迷走する人のようになってます🥺

— どさんこFIRE (@dosanko_fire) January 5, 2026

口コミから分かる注意すべきポイント

土地探しは想像以上に時間がかかる

土地探しは短期間で決まるものではなく、半年〜1年程度かかるケースも珍しくありません。

「早く決めなければ」と焦って妥協すると、

• 立地
• 周辺環境
• 形状や広さ

などで後悔につながりやすくなります。そのため余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

予算配分は最初に「優先順位」を決める

土地と建物のどちらも完璧を目指すと、予算オーバーになりがちです。

• 建物重視の場合
  　→ 土地のエリアや広さで調整
• 立地重視の場合
  　→ 建物の仕様やグレードを見直す

このように、何を優先するのかを最初に決めておくことで、後悔の少ない選択がしやすくなります。

建築会社が持つ土地情報も活用する

土地探しは不動産会社だけに頼る必要はありません。ハウスメーカーや工務店が独自に持っている土地情報を活用すると、選択肢が広がることもあります。

「土地探しから相談したい」と伝えることで、建物計画とセットで考えられる土地を紹介してもらえるケースもあります。

口コミから分かるのは、土地探しは時間・予算・情報収集のバランスが重要だということです。

焦らず、優先順位を明確にし、複数の相談先を活用することが成功のポイントと言えるでしょう。

家づくりにおすすめの無料サービス
サービス名	おすすめポイント
タウンライフ家づくり	国家基準クリアの1000社から選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 カタログをかんたんにまとめてお取り寄せ 間取プランや見積もり・資金計画も作成可能 無料の資料請求をしてみる　＞
LIFULL HOME’S	カタログのみの取り寄せに１番最適 予算やテーマ・エリアから選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 初心者向け特典「家づくりノート」が人気 無料のカタログ請求してみる　＞
スーモカウンター	中立的なアドバイザーへ相談できる 知識ゼロからサポートで安心 資金計画・住宅ローンなどFP相談が無料 お断り代行などサポート万全 無料窓口相談の予約をしてみる　＞

エリア別の相場比較｜首都圏と地方でどれくらい違う?

注文住宅の費用は、建てるエリアによって大きく変わります。特に土地代の地域差が大きいため、予算に合わせたエリア選びが重要です。

首都圏・近畿圏・その他地域の費用相場

2023年度フラット35利用者調査のデータをもとに、エリア別の費用相場を見てみましょう。

エリア別費用比較表

エリア	平均所要資金	建築費	土地取得費
首都圏	約5,680万円	約3,408万円	約2,272万円
近畿圏	約5,109万円	約3,443万円	約1,666万円
その他地域	約4,487万円	約3,395万円	約1,093万円
全国平均	約4,903万円	約3,406万円	約1,498万円

※2023年度フラット35利用者調査より

土地代の地域差が大きい理由

建築費はエリアによる差が比較的小さい一方で、土地代は大きく異なります。

首都圏の土地取得費は約2,272万円ですが、その他の地域では約1,093万円と、約2倍の差があります。これは人口密度や利便性、需要と供給のバランスによるものです。

都市部は土地の需要が高く、限られた土地に多くの人が住みたいと考えるため、価格が高騰します。逆に地方都市や郊外では、土地が比較的豊富にあるため、価格は抑えられる傾向があります。

興味深いのは、首都圏では土地代が高い分、建物を小さくする傾向があることです。土地ありの場合の平均延床面積が約36.4坪なのに対し、土地なしでは約32.9坪と、約10%狭くなっています。

予算に合わせたエリア選びのポイント

予算が限られている場合、エリア選びの工夫で理想の家づくりができる可能性が広がります。

通勤・通学の範囲を少し広げるだけで、土地代が大きく下がることがあります。最寄り駅から徒歩圏内にこだわらず、バス便も視野に入れる、隣の市町村まで範囲を広げるなど、柔軟に考えてみましょう。

建物に予算を使いたい場合は、土地代が安いエリアを選ぶことで、設備や性能にこだわった家が建てられます。先ほどの体験談のように、エリアを広げることで64坪の広い土地を確保できた例もあります。

将来の資産価値を考えるなら、利便性の高いエリアを選ぶのも一つの方法です。土地代は高くなりますが、建物を小さくすることで総額を調整できます。

大切なのは、家族のライフスタイルに合ったエリアを選ぶこと。通勤時間、子どもの学校、日常の買い物など、優先順位を明確にしてエリアを選びましょう。

家づくりにおすすめの無料サービス
サービス名	おすすめポイント
タウンライフ家づくり	国家基準クリアの1000社から選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 カタログをかんたんにまとめてお取り寄せ 間取プランや見積もり・資金計画も作成可能 無料の資料請求をしてみる　＞
LIFULL HOME’S	カタログのみの取り寄せに１番最適 予算やテーマ・エリアから選べる 大手ハウスメーカーから地元工務店まで幅広い選択肢 初心者向け特典「家づくりノート」が人気 無料のカタログ請求してみる　＞
スーモカウンター	中立的なアドバイザーへ相談できる 知識ゼロからサポートで安心 資金計画・住宅ローンなどFP相談が無料 お断り代行などサポート万全 無料窓口相談の予約をしてみる　＞

まとめ｜土地なしの注文住宅で後悔しないために

土地なしで注文住宅を建てる場合、全国平均で約4,900万円が相場です。土地代が約30%、建築費が約70%という配分が一般的ですが、エリアによって大きく変動します。

記事の要点を振り返ると、以下の3つが大切です。

土地探しで迷ったら「タウンライフ土地探し」を活用してみよう

土地探しは情報量が多く、個人だけで進めると時間も手間もかかりがちです。

そんなときに活用したいのが、タウンライフ土地探しです。

タウンライフ土地探しでは、

• 希望エリア
• 予算
• 建てたい家の条件

を一度入力するだけで、複数の不動産会社・建築会社から土地提案を受け取ることが可能です。

不動産会社だけでなく、ハウスメーカーや工務店が持つ未公開土地情報に出会える可能性があるのも大きなメリット。
建物計画とセットで土地を検討できるため、予算配分のズレや後悔を防ぎやすくなります。

「何から始めればいいかわからない」
「効率よく土地情報を集めたい」

という方は、まずはタウンライフ土地探しで情報収集から始めてみるのがおすすめです。

無料で利用できるため、土地探しの第一歩として気軽に活用してみましょう。

＼ かんたん入力完了！理想の土地が見つかる ／